F.A.Q. Accountantscontrole markt- en beleidswaarde
Intussen zijn de accountantscontroles weer opgestart en wordt er niet alleen door gebruikers maar ook door accountants kritisch naar de markt- en beleidswaarde gekeken. Dit resulteert in twee veelgestelde vragen over het handboek 2020. Graag delen we deze vragen en de bijbehorende antwoorden met jullie.
- Wanneer is er sprake van een exploitatieverplichting?
- Hoe moeten we omgaan met de verplichte eenmalige huurverlaging in de beleidswaarde?
Wanneer is er sprake van een exploitatieverplichting?
We merken dat er enige discussie is over wanneer er in het handboek1 precies sprake is van een exploitatieverplichting voor een waarderingscomplex. Allereerst de context. In het ‘Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015’ worden regels opgesteld voor de verkoop van woningen. Zo wordt er enkel goedkeuring verleend “in geval van vervreemding van een blijvend gereguleerde woongelegenheid niet voor eigen gebruik of van een gemengd gereguleerd complex: die woongelegenheid of dat complex wordt vervreemd tegen een prijs van ten minste de getaxeerde marktwaarde of de WOZ-waarde en onder het beding dat die woongelegenheid of de van dat complex deel uitmakende woongelegenheden ten minste zeven jaar na de eigendomsoverdracht als gevolg van die vervreemding voor verhuur bestemd blijven” (Artikel 26 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015)2.
Enerzijds wordt hier dus verwezen naar blijvend gereguleerde woongelegenheden, tegelijkertijd verwijst men ook naar een gemengd gereguleerd complex. Het handboek gaat uit van een overdracht van het vastgoed per 31-12-2020 naar een belegger, die vervolgens de keuze zal maken om het bezit te exploiteren of door te verkopen. Er is dus sprake van vervreemding van een geheel complex. Dit is ook de reden dat het gegeven op complexniveau wordt uitgevraagd bij de corporatie en niet op VHE-niveau.
Maar wat is dat, een gemengd gereguleerd complex? Dit staat beschreven in dezelfde BTIV. Een gemengd gereguleerd complex is een “gemengd complex waarin met betrekking tot 10% of meer van de daarvan deel uitmakende woongelegenheden de waardering van de kwaliteit, bedoeld in artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte, kan leiden tot een huurprijs van ten hoogste het in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag genoemde bedrag” (Artikel 1 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015)3.
In deze tekst verwijst Artikel 5 naar het Woningwaarderingsstelsel en Artikel 13 naar de liberalisatiegrens. Deze grens wordt hier ook genoemd. Specifiek gaat de discussie die speelt over de te hanteren liberalisatiegrens. In het handboek staat in de hoofdtekst zelf een verwijzing naar de liberalisatiegrens van 2021 (Handboek 2020, p. 54). In de bijlage staat duidelijk vermeld dat deze grens pas vanaf 1 januari 2021 wordt verhoogd (Handboek 2020, p. 136). Per 1-1-2021 staat in artikel 13 de huurgrens opgenomen van € 752,33 per maand4. Voor de periode van 1-1-2020 t/m 31-12-2020 bedraagt deze grens nog € 737,14 per maand5.
Middels de software van Ortec Finance kan het al dan niet van toepassing zijn van de exploitatieverplichting automatisch worden afgeleid uit de maximale huur. Hiervoor maken wij voor een waarderingsdatum van 31-12-2020 gebruik van de liberalisatiegrens die op diezelfde datum geldig was. De transactie en overdracht vindt immers ook op die datum plaats. Concreet betekent dat, dat woningen vanaf 142 tot 144 (indien er geen sprake is van een 15%-opslag) niet als blijvend gereguleerd worden gezien. Deze woningen tellen dus mee in de potentieel te liberaliseren of reeds geliberaliseerde woningen voor het bepalen of er al dan niet sprake is van een gemengd gereguleerd complex.
Wij beseffen ons dat er discussie bestaat over het peilmoment van de te hanteren grens. Daarom bestaat in zowel Ortec Finance TMS als in WALS de mogelijkheid om de exploitatieverplichting op complexniveau niet automatisch af te laten leiden, maar om deze zelf op te voeren. In het certificeringsrapport dat eind februari 2021 wordt verwacht, zal specifiek een bepaling zijn opgenomen over dat de gebruiker van de software eindverantwoordelijk blijft voor de keuze die hierin is gehanteerd. Ons advies is daarom om goed met de accountant af te stemmen welke keuze je hierin hebt gemaakt.
Hoe moeten we omgaan met de verplichte eenmalige huurverlaging in de beleidswaarde?
Er komen verschillende vragen binnen over hoe er omgegaan dient te worden met de verplichte eenmalige huurverlaging in de beleidswaarde. Het handboek gaat niet in op deze verplichte eenmalige huurverlaging en geeft geen uitsluitsel. Tegelijkertijd staat er nergens in het handboek expliciet vermeld dat de eenmalige verlaging niet meegenomen mag worden. Het is daarom aan de gebruiker en accountant zelf om te beoordelen of er rekening gehouden dient te worden met de eenmalige huurverlaging.
Wel kunnen we kijken naar de mogelijkheden die de waardering biedt. Zowel de contracthuur per 31-12-2020 en de streefhuur worden niet door de eenmalige huurverlaging geraakt. Hier kan de verlaging dus geen impact op hebben. Wat resteert, is de jaarlijkse boveninflatoire huurverhoging. Alhoewel expliciet wordt benoemd dat hier ook afslagen opgevoerd mogen worden, verwijst de paragraaf (Handboek 2020, p. 126) tegelijkertijd expliciet naar het vervangen van de opslagen uit tabel 24 (Handboek 2020, p. 52). Deze opslag betreft de opslag op de jaarlijkse huurverhoging. Hier is dus geen sprake van een eenmalige huurverlaging maar van een structurele opslag (of afslag). Bovendien vindt deze huurverhoging plaats op 1 juli van elk jaar. Een verlaging die eerder in het jaar valt, kan conform de rekenregels in het handboek niet gemodelleerd worden.
Het is jammer dat het handboek onvoldoende duidelijkheid geeft over dit soort zaken en geen expliciete uitspraak doet. Uiteindelijk zal de accountant akkoord moeten gaan met de waarde. Ook hier adviseren wij daarom om goed met de accountant af te stemmen welke keuze je hierin hebt gemaakt. Inmiddels heeft de BDO-branchegroep het volgende laten weten. Of ook andere accountantskantoren deze zelfde lijn volgen is niet bekend.
“[...] Uit nader overleg is vast komen te staan dat het Ministerie van BZK in samenspraak met de Aw van mening zijn dat voor het bepalen van de beleidswaarde 2020 de effecten van huurverlaging niet doorgevoerd hoeft te worden [...].”
Het kan helpen als je daarbij een impactanalyse uitvoert. Maak hiervoor in WALS een variant aan van de beleidswaarde waarbij per 31-12-2020 de contracthuur ná huurverlaging wordt ingericht. Hiermee doe je net alsof de huurverlaging niet over enkele maanden plaatsvindt, maar net heeft plaatsgevonden. Dit geeft een goed beeld van het waarde-effect dat te verwachten valt ten tijde van de verlaging. Het effect is beperkt doordat bij vertrek van de huurder weer naar de streefhuur geharmoniseerd zal worden. Voor een gemiddelde woning die te maken heeft met een huurverlaging van 30 euro per maand zal dit effect ongeveer 3.500 euro bedragen. De hoogte van dit effect hangt onder andere samen met de disconteringsvoet en de mutatiekans.
Voetnoten
- https://www.woningmarktbeleid.nl/documenten/publicaties/2020/10/30/handboek-marktwaardering-2020
- https://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0036702&hoofdstuk=IV¶graaf=3&artikel=26&z=2020-12-23&g=2020-12-23
- https://wetten.overheid.nl/BWBR0036702/2020-12-23/#HoofdstukI_Paragraaf1_Artikel1
- https://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0008659&hoofdstuk=2¶graaf=3&artikel=13&z=2021-01-01&g=2021-01-01
- https://wetten.overheid.nl/BWBR0008659/2021-01-01/?VergelijkMet=BWBR0008659%3fg%3d2020-01-01%26v%3d0#Hoofdstuk2_Paragraaf3_Artikel13